尹衍樑(潤泰建設)對台灣房地產分析

這是我岳父寄來的文章,我的回覆在本文之後.

2年後勞動人口衰退！資金大逃殺，房市長線恐崩七成！

蔡佑駿╱北美智權報編輯部

根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。

比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步步走入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。

Passive Income (translated by Google)

After the financial tsunami in 2008, regardless of which country’s labors, will found that "the salary did not rise but consumer prices are soaring in recent years." This is because the result of economic liberalization, all people on earth has long been economic liberalization tied together. Looking ahead to the next decade, the low-wage tide is bound to continue for a while.
As most of the country's fiscal tax are based on wage earners that will lead to the decrease in government revenue, the government can take the means of cutting benefits or raising taxes, either indirectly or directly raising. The wage earners and even the wealthy family will be affected. This already happened. The wealthy rich flee high-tax countries, wage earners in the country continue exchanging time for money to pay taxes.

UBC的豪宅型Townhouse

朋友在這間Townhouse做opens house,
假日去UBC逛就順便參觀一下.
UBC附近的風景真的是沒話說,
除了讓人感覺安靜外,還有一股濃濃的文化氣息.

此建物為
地上二層地下一層的三房格局,size:2388平方呎,
牌價:$1,998,000,單價:$836.7/呎
官方資料      地點: UBC      全部相片

你是否遇過類似的場景?

友達無預警裁員近百人

X先生投訴，指控友達總部高層在上周五下午2點左右至龍潭廠區，宣布各單位將至少裁3名工程師，被點到名的員工立刻至大廳集合，
長官當面告知「資遣立即生效」，在反應不及下，秘書已將個人物品打包放在會議室，要求馬上走人，X先生氣憤公司作法實在太離譜。
X員工不滿地向該名長官反映：「我有做錯事嗎？」
長官回說，公司今年虧損數百億，各廠各部門至少要裁3名以上的工程師，「這是優退，沒辦法選擇」..........

老人家告訴我們: 好好努力工作總有一天會獲得回報.
於是,我們努力讀書,不懈的奮鬥,就為了進一家還算不錯的公司.
但,就在你為公司賣命幾年後,老了,有小孩了,無法加班了.
公司就一紙公文要你離開,這就是所謂的回報嗎?

被動式收入是很重要的理財觀念.
如果X先生平時有花點時間建立自己的被動式收入,
或許今日的裁員也不至於造成全家的驚慌.

MOSAIC的Townhouse預售屋

這間預售屋就在Royal Oak Station附近,
交通方便,預計2013年底完工.
有地上三層地下一層的三房格局,size:1588-1700平方呎,牌價:$534,900-$574,900
和地上二層地下一層的二房格局,size:986-1342平方呎,牌價:$439,900-$489,900
地下一層為車庫,可停二輛車.

首付$60,000,分四次繳交.
1.訂金$20,000.
2.七天後簽約$20,000,不簽約可退訂金.
3.簽約後30天或建照通過後10天$15,000.
4.完工前30天$5,000
配合的房貸銀行: RBC, BMO, Scotiabank
官方資料     地點:Royal Oak Station     全部相片

圖解大溫地區住房基準價

大溫地區2012年8月住宅市場基準價

加拿大各大銀行房貸利率一覽表

淺談被動性收入

許多人不知道被動性收入或是不相信被動性收入，事實上它是存在而且你可能早就知道，創造被動性收入是理財策略中最重要的一環。

2008年金融海嘯之後，不管你是哪一國的勞工，都會發現近幾年「薪資沒漲，物價卻飛漲」的現象，這是因為經濟自由化的結果，所有地球人早已被「經濟自由化」拴在一起。展望未來十年，這股低薪潮勢必持續好一陣子。

阿添伯的股票致富傳奇

阿添伯大約60歲左右,在台中大安鄉種水果,六年前他開始聽到有人想買他與他鄰居的田,他覺得很納悶這種鳥不生蛋的農地怎會有一些神秘掮客來打探, 後來他探聽到原來政府要建中部科學園區,他二話不說,花了兩千萬畢生積蓄把他的鄰居的地也買下來,......

兩年前日本人來找他買地,開價五倍,他二話不說將地賣掉,賺了八千萬,開始到處去旅行跟進香團拜拜等,...... (跟著政府重大投資走，把握機會)

2012年9月地產局報告

卑詩省溫哥華 - 2012年的夏天即將在九月結束，在大溫哥華房地產市場的房屋銷售活動，遠低於歷史平均水平。

大溫哥華房地產局（REBGV）報告說，住宅物業銷售的獨立，連體屋和公寓物業在九月達到1,516間，比2011年9月的2,246間下降8.1％以及比2012年8月的1649間下降32.5％。9月銷量低於10年的9月銷售均量2,597間，下降41.6％。

最近三個月是一個買家需求明顯減少的市場，因為聯邦政府取消30年攤還的政府保證抵押貸款，歐根·克萊因，REBGV總裁說。這使得大溫地區人民負擔得起買屋的人減少。

直銷的歷史概略

直銷是創造被動性收入的方法之一，但在華人社會談到直銷，大家都會聯想到老鼠會，許多人聽到直銷就聞虎色變，其實直銷和老鼠會大有不同。
直銷必須提供產品和服務，透過使用者面對面的介紹方式將產品和服務提供給消費者，省下巨額的通路和廣告成本再分配給參與銷售的使用者。
而老鼠會並沒有產品或服務，參與老鼠會人員的獎金來自於下一位參與人員所繳的金錢，但所繳交的金錢並未獲得任何產品或服務。
根據WIKIPEDIA的資料

外國人如何在加拿大買房地產?

加拿大政府非常歡迎外國人在加拿大置業買房,

外國人在加拿大置業的過程與加拿大本地人並沒有大的不同,

在貸款方面,外國人一樣可以向加拿大銀行申請貸款,

只是銀行會要求境外買家至少支付房價的35%作為首期,

而且要求本人抵達加拿大與銀行in person簽署貸款文件,

買賣合約則可以由授權代理人簽署.

如果境外買家是全部用現金購買物業的話,

則不需要親自抵達加拿大簽署買賣房屋文件,

可以通過傳真的方式簽署,或是由授權代理人在加拿大代理簽署.

從簽約買屋到交屋,如果沒有貸款,最快10天可以完成,
如果需要貸款,則需要30-60天才可以交屋.

外國人如何在中國買房?

外國人在中國購房須注意二點:

1、外銷許可證:

外國人在中國只能買可以外銷的房子,所以在選房時一定要看所選的樓盤是否有外銷許可證.

2、升值問題:

即使你打算在中國定居,一旦將來有什麼變化,還是會面臨房子轉手的問題.所以一定要考慮房子是否能升值.考慮因素主要下列幾點,

地點

那些是有希望升值的地點?

一般來說新開發區,市區內公認的好地段或者是地段較好,但尚未全面開發以及前景看好的舊城區...等等.

外國人如何在台灣買房地產?

國外人士購買台灣不動產須秉持著平等互惠的原則,

兩國享有完全平等互惠的國籍人士可以購買台灣不動產,

若是有附條件平等互惠之外國籍人士購買時會有一定限制,

無完全平等或附有條件平等互惠的外國籍人士不可購買台灣房地產,

外國人也可以貸款就像一般買方一樣,

銀行會審核他的資歷,收入,還款能力.

外國人申請取得、移轉土地建物權利作業流程

外國人取得、移轉土地建物權利案件簡報表

開放外國人投資中華民國不動產說帖

外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表

按台灣相關現行法令,

購買台灣不動產可享有永久產權,這點和大陸有很大差別.

台灣政府允許大陸居民購買台灣不動產,

加拿大移民如何申報海外資產

資料來源: http://www.btimesusa.com/qna/question-83.htm
近年來加拿大的中國移民中, 除了投資移民, 就算是技術移民, 也有不少身家不菲的成功人士, 其中很多人在中國還擁有各種資產, 對這些人來說, 每年報稅時都會遇到如何申報海外資產的問題.
加拿大政府並不在意移民有多少海外資產, 但在意移民的海外資產增值. 報少了,以後錢匯太多進加拿大會要求解釋資金來源; 報多了,每年就必須在報所得稅時考慮到海外資產的資本利得,例如利息,股利或售屋增值...等.

一、什麼人需要申報海外資產？
海外資產不單是個人需要申報, 公司也要申報. 加拿大的稅法規定, 加拿大的稅務居民, 有限公司和信託(trust)只要在稅務年度中的任何時候擁有國外的總成本價值超過10萬加元的投資型的資產(foreign investment property), 都需要向國稅局申報海外資產. 對於合夥生意(partnership)來說, 除了以上條件外, 只有在非加國居民的合夥人(如果有的話)的份額少於90%時, 才需要申報. 這裡要指出的是, 10萬加元的規定指的是成本價值, 並非市場價值. 如果您的資產是通過贈送或繼承獲得, 則按獲得時的市場最高價計算. 此外, 對於移民來加拿大的人來說, 成本價值指的是入境時的市場最高價, 而非移民來加前的購入價.

加拿大個人所得稅制度

資料來源

一、個人收入稅的徵稅物件：

加拿大個人收入稅的主要徵稅對象是”稅務居民”。作為一個稅務居民，在世界各地的入息都要向加拿大報稅。“稅務居民”，不同于“移民”，或“公民“，它的定義主要考慮以下幾個因素：

1、日常居住地點；

2、與加拿大或外地的居住關係(Residential Ties)；

3、逗留加拿大時間的長短。

“稅務居民”包括在外地居住但與加拿大有居住關係的人士。另外，一個與加拿大沒有“居住關係”的人，但卻在一年內在加拿大居住183天或以上，也會被當作“稅務居民”，而應向加拿大報稅。

房貸緊縮：新移民房貸 首付恐達50%

2012-09-18 世界新聞網
根據加拿大地產協會（The Canadian Real Estate Association）報告指出，8月份房市交易量下滑，房貸經紀與地產經紀都認為，下滑與聯邦房貸緊縮措施於7月實施之後有關，其中新移民由於缺乏在加國信用紀錄而不易獲得銀行房貸，甚至連首付都得提高許多。

加拿大地產協會17日宣佈，由於聯邦政府緊縮貸款規定，促使8月份的房屋交易量，成為自2010年6月以來，單月房市交易量下滑最大的一次。加拿大地產協會主席莫恩（Wayne Moen）表示，該次房市交易量下滑是全國的共同趨勢。

168地產經紀張守中認為，近來房市交易量下滑，最主要正是房貸緊縮造成的影響。他指出，以往銀行鼓勵新移民貸款買房，但現在即使是符合銀行條件有自備款的購屋者，如果沒有工作證明，銀行即認為沒有穩定收入，因此多拒絕借貸。

張守中表示，以前房貸規定較寬鬆時，購屋者如果同時購買兩棟房屋，再分別向不同銀行進行首次房貸，銀行多同意給予房貸，但現在各銀行間開始互相查證房貸客戶資訊，最後只會有一間銀行給予購屋者首次房貸。

加拿大的福利制度

加拿大擁有世界最佳的社會福利制度,

只要你是加拿大公民或永久居民都有權利申請.

孩童福利:

1. 子女稅務優惠(Child Tax Benefit)

俗稱牛奶金,為協助家庭撫養18歲以下子女而設.福利金的申請家長必須與其受撫養的子女同住,且子女年齡必須在18歲以下,這項福利金不須繳稅.

2. 托兒津貼(Universal Child Care Benefit)

加拿大聯邦政府自2006年起開始針對家中有六歲以下的兒童,發放每人每個月100元加幣的托兒津貼,一年為1,200元,藉此鼓勵生育.

3. 子女教育儲蓄計畫RESP(Registered Education Savings Plan)

為了鼓勵家長幫孩子做教育的規劃與儲蓄,家長先開一個註冊教育儲蓄計畫的帳戶,也就是所謂的"RESP Account",並以孩子當受益人,政府提撥出相對於家長儲蓄的教育金額,每年最高500元的補助,若儲蓄的教育總金額已達到$50,000元,政府就不再補助.

Patterson的Townhouse(城市屋)

這房子就在Patterson Station的對面,

交通方便,月租可達$1500/mo.

二房一廳二衛二車位,三層樓.
面積 991平方呎,
屋齡 6年,
管理費 $218.83/mo

屋主開價 $438,800元, 單價 $442.8元/平方呎
官方資料

地點:Metrotown, Burnaby      全部相片

旅館式Apartment (Condo)

今天去Grandview的Commercial Dr.看open house,

Grandview顧名思義風景應該不錯,

事實上加拿大的風景都不會太差.

看了二套旅館式Apartment,這類房子也可以稱作Condo,

每個unit通常在地下室附有一個parking lot和storage,

洗衣和烘乾機也是放在地下室共用.
只要是Condo或Townhouse都繪有管理公司,
只要管理公司認為結構有危險需要整修,
住戶就得一次繳幾千塊錢.

利用Google AdSense賺錢的故事

原文
John Chow是一位住在加大拿溫哥華的華人(以他的照片和名字猜測)。他是電腦相關硬體網站TheTechZone(Alexa Rank:14,820 )的站長，在他建立這個現在每日被瀏覽20萬頁次的網站前他和別人合夥開了家印刷店。從他的自我介紹看來，他現在因該是個全職的在家工作者以他的網站維生。而在他的個人Blog裡內容包括車子、電玩、投資理財、科技、網路....內容可以說是徧向於網路及科技相關。

個人Blog一個月賺1360美金

申請加拿大的房貸

加拿大五大銀行 Big Five (banks) 是五間主要在加拿大業務較大的銀行，也是主導加拿大銀行界的國有銀行。銀行業務總部均設在安省多倫多。 五間主要銀行指：加拿大皇家銀行，多倫多道明銀行，加拿大豐業銀行，蒙特婁(滿地可)銀行，加拿大帝國商業銀行。

2012年五年房貸利率比較表

RBC 加拿大皇家銀行				TD 多倫多道明銀行
浮動利率				浮動利率
5年	close	3.20%		5年	close	3.20%
	open	4.00%			open	4.00%
固定利率				固定利率
5年	close	5.24%		5年	close	5.24%
	open	-			open	-

差價合約（Contract For Difference,CFD）

Plus500是2008年在英國倫敦成立的差價合約(CFD)平台，感覺上CFD似乎類似過去做的選擇權交易。目前台灣也有開放它的平台，網路上可以DOWNLOAD操作軟體，安裝好後建議先採用示範模式練習，虛擬帳戶內也會有十萬台幣可以交易，等交易順手後再進行真錢交易，以免虧損過大。

Plus500的操作畫面

波浪理論 Elliott Wave Theory

美國證券分析家拉爾夫•.納爾遜•.艾略特（R.N.Elliott）利用道鐘斯工業指數平均（Dow Jones Industrial Average，DJIA）作為研究工具，發現不斷變化的股價結構性形態反映了自然和諧之美。根據這一發現他提出了一套相關的市場分析理論，精煉出市場的13種型態（Pattern）或謂波（Waves），在市場上這些型態重複出現，但是出現的時間間隔及幅度大小並不一定具有再現性。爾後他又發現了這些呈結構性型態之圖形可以連接起來形成同樣型態的更大圖形。這樣提出了一系列權威性的演繹法則用來 解釋市場的行為，並特別強調波動原理的預測價值，這就是久負盛名的艾略特波浪理論，又稱波浪理論。 

素里Surrey - 中秋賞屋

前幾天去Vivian家慶中秋,
正好他們的社區有Open House就去參觀一下,
內部裝潢和設施都是所見即所得,
這點和台灣有點差異.

這是一個7房5衛的獨立屋,
樓板面積 3,418平方呎,
土地面積 3,444平方呎,
屋主開價 $668,900元, 單價 $195.7元/平方呎
官方資料

地點:Surrey

楚狂人的操作密技

第一集

2012年6月地產局報告

The Real Estate Board of Greater Vancouver Housing Market Update for June 2012 with REBGV president Eugen Klein.

For more news and statistics visit us at http://www.rebgv.org
Follow us at http://www.facebook.com/REBGV andhttp://www.twitter.com/REBGV

2012年7月地產局報告

The Real Estate Board of Greater Vancouver Housing Market Update for July 2012 with REBGV president Eugen Klein.

For more news and statistics visit us at http://www.rebgv.org
Follow us at http://www.facebook.com/REBGV andhttp://www.twitter.com/REBGV

2012年8月地產局報告

原文下載

VANCOUVER，BC - 2012年9月5日 
大溫地區八月的房屋銷售活動仍低於長期平均。 
大溫哥華房地產局（REBGV）報告說在大溫哥華房地產市場8月在住宅物業銷售達到1,649棟，包含獨立屋，連體屋和公寓，與2011年8月的2,378銷售相比下降30.7％，與2012年7月的銷售相比下降21.4％到2098棟。為該地區1998年以來月銷售的第二低的月份，低於10年的8月平均銷售額的2,711棟，下降39.2％。”歐根‧克萊因，REBGV總裁說，“今年夏天房屋銷售已經低於我們所看到的過去十年，但我們看到價格仍然相對穩定。 

QE3吹向台灣 定存族、月光族小心了！

QE3吹向台灣 定存族、月光族小心了！

QE3像是水庫，閘門打開，對美國房市是久旱望甘霖， 但資金潮撲向一萬二千公里外的台灣，卻可能氾濫成災。
最新公布八月消費者物價指數(CPI)年增率升至3.42％， 創近四年新高，雖是颱風因素，但寶華綜合經濟研究院院長梁國源提醒， 一旦經濟成長速度落後物價升幅，就須慎防停滯性通膨的風險。

QE3熱錢效應 絕對不能小看

QE3熱錢效應 絕對不能小看

記者鄭琪芳／專訪
近來歐、美、日等紛紛採取貨幣寬鬆政策，美國聯準會更推出第三輪量化寬鬆（QE3）。曾擔任金管會委員的交通大學財務金融研究所教授葉銀華認為，絕對不能小看或輕忽QE3，因為QE3未設定期限，直到美國就業市場改善為止。但就業市場是落後指標，所以QE3期間會拉長、幅度也會遠大於預期；加上美國貨幣政策有示範效果，其他國家若跟進，熱錢將持續累積。

我們的經濟

基本上經濟的發展就像大家一起吃"快樂丸",
吃多傷身,但不吃不快樂.

而政府就像藥頭(印鈔員),
它希望客戶多吃點但也不能殺死客戶(經濟蕭條).
所以偶爾要斷一下貨(緊縮政策),
再趁大家還沒戒癮之前趕快再提供快樂丸(開印鈔機).

房地產為何會漲?

1943年布雷頓森林會議決定美元與黃金掛鈎,成員國貨幣和美元掛鈎, 
實行可調整的固定匯率制度(即35美元兌換1盎司黃金),
即奠定美元成為國際儲備貨幣之基礎.

其後,1971年尼克森片面宣布實行"新經濟政策", 
停止依照35美元每盎司的價格兌換非儲備貨幣國家的美元, 
至此,美國開始以印鈔票的方式解決經濟危機,
此後的40年,全球貨幣也進入貶值競賽.