外國人如何在加拿大買房地產?

加拿大政府非常歡迎外國人在加拿大置業買房,

外國人在加拿大置業的過程與加拿大本地人並沒有大的不同,

在貸款方面,外國人一樣可以向加拿大銀行申請貸款,

只是銀行會要求境外買家至少支付房價的35%作為首期,

而且要求本人抵達加拿大與銀行in person簽署貸款文件,

買賣合約則可以由授權代理人簽署.

如果境外買家是全部用現金購買物業的話,

則不需要親自抵達加拿大簽署買賣房屋文件,

可以通過傳真的方式簽署,或是由授權代理人在加拿大代理簽署.

從簽約買屋到交屋,如果沒有貸款,最快10天可以完成,
如果需要貸款,則需要30-60天才可以交屋.

但外國人在賣房的過程和賣房後的稅務處理方面,與加拿大本國居民是有所不同,

外國人賣房需交資本利得稅.根據加拿大政府規定,

加拿大居民如果符合主要居屋的條件,可以免繳資產增值稅,

而非居民就必須繳交資產增值稅.

另外,非居民在出售房屋時必須通知加拿大稅務局,

並申請一份清稅證明書,以確認物業增值所必須交付的稅款.

該證明會同時發給買家和賣家,以保護買賣雙方的利益.

如果賣方未按此規定行事,則買方可能有責任承擔賣方所欠稅款.

因此如果賣方是非居民,律師有權先扣留高達房價25%的保證金放在信託帳戶.

等收到政府發出的清稅證明書後,

律師會用此保證金付清賣家的有關稅項,再將餘款退還給賣家.

如果賣家在30天內仍然沒有拿到清稅證明書或未能夠與國稅局結清應繳增值稅款,

則律師會將此保證金交往國稅局,再由賣家報稅時去結清.

另外,律師也會要求非居民賣家額外的存款,等結清地稅,管理費以及水電等雜費後,

再以多退少補的形式結算.

外國人在加拿大買房並沒有想像中的那麼複雜.

除了銀行要求的首付款較本地居民為高,以及賣房時需要交一定的資本利得稅之外,

其它方面與本地居民置業並無太大差異。

有些人是以公司的名義在加拿大購置物業,
因為以營業稅率計稅,遠遠低於個人所得稅稅率,
另外還可以將貸款利息,管理費用...等等視為成本抵稅,
但稅額計算複雜最好諮詢專業會計師.

在實際操作過程中,
由於短期簽證時間有限,

境外買家通常無法等到Closing(房屋過戶)就必須離境,

此時就需寫授權委託書(Power of Attorney, 簡稱POA).

買家的地產經紀或律師都不允許成為買家POA的受委託人,

亦即買家只能委託他人來作為自己在加拿大的代理人,

但不可委託自己的地產經紀或律師.

然而,即使你有授權委託書,有時銀行也未必會接受,
除非銀行對買家本人有一定程度的認識瞭解.

因為目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委託書有關,所以銀行對此十分敏感.

例如,TD Bank和皇家銀行(RBC)就規定,房屋貸款的正式文件必須由買家親自簽字.

因此買家在離開加拿大之前,最好向貸款銀行問清楚是否接受POA,
以免還要再買機票飛一趟.

除了美國和歐洲少數幾個國家的信用報告可以在加拿大使用外,

大部分境外買家的信用都是在登入後建立的.

銀行和金融機構非常瞭解加拿大是一個移民國家,

為了市場需要,針對這類買家制定貸款政策和計畫,

因此,新移民不必擔心新登陸沒有信用記錄這個問題.

在申請貸款時,登陸後三年內都可視為新移民,

即使沒有信用記錄或者很短的信用記錄,都可以申請到貸款.

話雖如此,作者建議在加拿大生活了一段時間的外籍人士或新移民儘早建立信用.

另外,外籍居民一旦有不良信用記錄,要申請A Lender貸款,

也就是一般的銀行和金融機構的貸款幾乎是不可能,只能轉向B Lender私人貸款. 
申請加拿大的房貸

買房流程圖解

加拿大買房的詳細流程

一、看房
你可以找一個買方代理,告訴你所需的價位,地區,樣式...等條件,
你的代理會找出符合你需要的物業,然後幫你向各個物業的賣方代理約時間,

帶你去看房子內部,但你的代理會將所有符合你條件的物業都列出來帶你去看嗎?

可能不會的,因為他也會挑賣方代理.

所以,在你的代理幫你找房子的同時,你也要自己在MLS上找,然後要求你的代理跟對方代理約時間.

二、下offer(出價)
當你滿意你所看的房子,你可以請你的代理下offer給賣方,
在offer上會列出一些重點
1.你願意買的價錢
2.你購買的條件和條件移除日期
例如貸款通過和驗屋通過(一般offer都會寫),甚至要求換地毯重新油漆等等條件
3.交屋日期(過戶的日期)
4.佔有日期(可以正式搬進去的日期)
5.調整日期(買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期)
6.訂金金額(條件移除後才繳)

三、count-offer
賣方會針對你的價錢與條件作修改,
也有的賣方無法接受你的價錢與條件就石沉大海.
若你接到賣方的count-offer 可能修改了你出的價錢與條件,
你依然可以再提出另一個價錢與條件,
直到雙方的價錢與條件都能接受,這份房產契約就算"準成交".

四、銀行貸款
只要你一有買房意願,不需要確定的交易物件就可以找貸款銀行,
多問幾家銀行才能找到利率較低與還款條件較佳的房貸產品.
當你和銀行敲定利率與條件後,這一個利率與條件會為你保留90-120天.
若在這一段期間利率降低,亦將適用新的低利率.
若利率提高,將維持你當初所議定的利率.
在這段保留期間內,你可以慢慢找房子.
所以這點應該與第一步同時進行.

五、自備款
新移民在這裡可能沒有工作或收入不夠,銀行如何計算給你的貸款額度?
加拿大政府鼓勵新移民購置房屋,所以報到未滿6年的移民,都可以得到65%的貸款.
所以你可以計算自己的自備款有多少,如要買價值20萬的房子,你需要有7萬的自備款.
當你有了"準成交"的契約,銀行即可以開始展開估價作業,
必須注意你的條件移除日期是否足夠讓銀行完成作業.
若來不及,你可以向賣方提出更改移除條件日期的offer.

六、驗屋
一般驗屋都會由買方代理幫你找驗屋師,
在賣方代理面前,驗屋師對於一些小問題都會很婉轉的告訴你,

這個不會影響房子結構,這個問題不會造成生活困擾,
除非有重大的如漏水或電氣問題或結構上的問題,驗屋師才會很慎重地告訴你.

你可以要求驗屋書面報告或口頭報告,價錢會有一些差別.

當你跟著驗屋師驗屋時,你要親自去操作所有設備水電,
並讓所有水龍頭流個10分鐘以上,看看排水是否流暢,

天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡,
如果是買apartment或townhouse,

別忘了請對方提供最近3年的物業管理會議記錄和from B.

七、條件移除
你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋的動作.
若是在條件移除前,你不想買這間房子了,你可以毀約,不用付任何違約金.
當買方的所有條件都移除了,簽了條件移除書,
這份買賣契約就正式生效,這時你就必須繳付訂金.
有些賣方代理會要求在offer時就要繳一部分的訂金,你可以堅持等條件移除時再繳.

八、訂金
繳了訂金後,若你不買這個房子,就算違約,訂金將歸賣方屋主.

九、交屋
當你的條件解除契約成立後,你或你的代理會要找一個公證人或律師來辦理過戶的手續,

該公證人或律師會直接與你的貸款銀行聯繫,

交屋日期前你必須與公證人或律師處簽署完成文件.
等交屋過戶日時,自備款須先存入你的帳戶並提供授權給公證人或律師提領,

貸款將從銀行轉至公證人或律師的帳戶,然後再轉至賣方的帳戶,

從你的帳戶授權轉出的金額除了自備款外,還有

1.地產交易稅(新屋的話是GST-7%)

20萬以內是1% 超過20萬的部分是2%

若你買的是30萬的房子 你將付2000+2000 = 4000
加拿大鼓勵第一次購屋,若你在全世界都沒買過房子,你可以申請免除地產交易稅.
銀行會幫你辦理，只是手續與檔較為繁瑣.
2.另外還有律師的費用
一般有貸款的過戶費用,買方約$650-$800,賣方約$200-$300.若無貸款,律師費用較低.
3.還有一些調整日期的費用
如15日為調整日,該日起的管理費(若為大樓公寓或城市屋)

地稅(若賣方屋主有預繳)或其他已繳全年的稅金,從調整日起你必須扣還給賣方屋主.
到了佔有日中午12點後,你的代理會將鑰匙交給你,你就可以開始搬進去了.
4. 條件移除後必辦事項
當條件移除契約正式成立後,你可以配合交屋日期開始準備搬家,

並將你的新位址從什麼時候生效告知所有相關的機構.
如:
ICBC駕照
CCTB和CCRA(福利金和稅務局)
MSP(卑詩省醫療保險)
往來銀行
信用卡
也可以付費向郵局申請位址變更
讓郵局可以將你疏漏未更改位址的信件轉到新址(6個月33元)
另外最重要的是
你要事先向下列單位申請新位址帳戶的起始日期和舊地址帳戶的終止日期
1. 電力公司
2. 電視及網路
3. 瓦斯公司
4. 電話公司
不然你可能很高興的搬進新家，卻是盜用電及瓦斯的狀態

十、是否需要買方代理
若你不熟悉買房的程式與法律,建議你尋找一位買方代理.
若你很熟悉一切程續與法律,並且對於屋況的判斷與檢驗有所自信,

對於你所滿意的物件,你可以直接與賣方仲介聯繫,讓賣方代理同時也是買方代理.
這時你所要堅持的就是價錢,當你的價錢和賣方的價錢有所差距僵持不下時,

代理為了達成交易,會跟賣方屋主協商,同意用你出價的價錢成交,

而將原先要給買方代理的傭金部分退給賣方屋主.

若你熟悉整個交易流程,並對契約內容懂得保護自己,

你將會發現,買方代理只是帶你看看房子,

你也將會發現,買方代理當著賣方代理面前,一定都說這間不錯價錢合理,

然後幫你寫OFFER.

而,對於你所出的價錢,雙方的代理有時也會先達成多少錢成交的目標,

勸說你屋主不同意再添一點.

其實,有時候你的 OFFER也根本沒送給賣方屋主看,在代理這裡就已經被私下協商掉了.
當然,也有為買方設想的代理.

不管你有無買方代理,記住,買房不要急,價錢要守住,不要受代理勸誘而加價.